克而瑞地产研究发布报告称，当前楼市已经进入去库存周期，新房市场整体规模供小于求。但是从具体项目视角来看，新增供应房源的去化率还是一降再降，越来越多的交易份额被往期供应的库存房源所挤占。对比城市差异来看，一二线城市新推案交易活力相对较佳，上海、杭州、合肥等热点城市表现突出，而三四线新推案的去化情况则面临挑战，部分城市的“旧库存”已然成为新房市场交易的绝对主力。发展趋势方面，随着新推案的成交愈发困难，近年来新推案的市场份额逐年下降，而“旧库存”成交占比则不断上升，其中三四线城市表现地更为显著。

　　譬如仅计算新推案成交面积，2023年上海高于西安，合肥超过广州。上海2023年新推案成交接近660万平方，超过西安、长沙两个新房交易规模大市；而合肥更是凭借优异的新房去化，2023年新推案成交达到了325万平方米，仅就当年上市房源的交易规模来看，相比广州、南京而言，合肥才是市场需求规模更大的城市。

　　01行业进入降库存周期，“旧库存”与新推案竞争愈加激烈

　　新房市场供小于求去库存，但新推案去化率却在持续下滑

　　从54个典型城市的年度统计数据来看，自2021年以来，新房市场供求面积的差距快速缩小，并在2023年供求比下降至1以下，由供大于求变为供小于求，狭义库存面积也在同一年实现了回落，库存面积正式进入了降规模减压阶段。但是联系成交指标来看，可见成交面积的下行探底之势并没有直接转变，供求关系的反转还是由于供应面积的缩窄所致，新房去化、尤其是新推案去化情况依旧承压。

　　联系新推案去化情况来看更为清晰，2019年，在当年取得销许的新增供应中，至年末的售出率可达68%（以下简称为新推案去化率68%），但到了2023年，平均新推案去化率已经下降至48%，不足一半。由此可见，虽然2022年以来新房供应面积快速收窄，但是受市场形势变化影响，购房者对于新房的信心还是相对不足，近年来大量降价二手房源的挂牌，也使得原先的新房意向群体有了更多的选择。即便是对于坚定意向购买新房的群体而言，在众多项目相继“暴雷”的背景下，如何解决客户对于项目交房的担忧，也成为了新推盘项目所必须面对的考验之一。

　　“旧库存”成交占比达五成，2020年以来市场份额上升25个百分点

　　新推案去化率持续下降，2023年新房市场如何实现供不应求？其原因即“旧库存”市场份额快速上升，增加了新房市场的成交面积总量所致，在这一视角下，2023年新房库存规模的下降，更多的还是应当视作“旧库存”加速去化的功?